Huizenplan

Na eerste auto nu ook voordeel bij eerste woning
20 september – Na kopers van een eerste auto worden nu ook kopers van een eerste huis door de regering Yingluck verwend. Dinsdag buigt het kabinet zich over de details. Kopers krijgen de eerste vijf jaar na aankoop jaarlijks een belastingteruggave van 10 procent van de waarde van hun huis, mits het huis niet duurder is dan 5 miljoen baht. Eerder zou het maximum 3 miljoen baht bedragen. Minister Thirachai Phuvanatnaranubala (Financiën) zegt dat het bedrag verhoogd is om kopers van huizen in urban areas ook te bedienen.

Issara Boonyoung, president van de Housing Business Association, zegt dat de regeling alleen gunstig is voor midden en hoge inkomens. Mensen die rond de 4 miljoen baht per jaar verdienen, zijn het beste af. De lage-inkomensgroep profiteert er niet van. Mensen met een maandinkomen van bijvoorbeeld 15.000 baht hebben geen baat bij de regeling omdat ze geen inkomstenbelasting betalen. Issara vindt dat de regering ook de lagerbetaalden tegemoet zou moeten komen.
President Worawit Chailimpamontri van de Government Housing Bank zegt dat het ministerie van Financiën nog geen beleid heeft vastgesteld voor rentevrije hypotheken gedurende de eerste vijf jaar, een andere verkiezingsbelofte van Pheu Thai. Maar de bank biedt al hypotheken aan met een looptijd van 30 jaar en een rentevrijstelling de eerste twee jaar voor huizen tot maximaal 3 miljoen baht. Deze regeling is door de vorige regering ingesteld. Inmiddels zijn voor 25 miljard baht aanvragen gedaan, waarvan 17 miljard al gehonoreerd is.
‘It is now clear that the Pheu Thai government will not go ahead with the zero-interest home loan programme so there is no need for home buyers to wait for it.’ Verder zegt Worawit dat de bank doorgaat met het aanbieden van een hypotheek met 1 jaar rentevrijstelling.
[Noot van de auteur: Ook de boeren – en dat zijn er heel wat – profiteren niet van de regeling. Die kopen geen huis, maar bouwen het zelf (met hulp van familie en/of vaklui). Dat geldt trouwens ook voor de midden en hoge inkomens, die in de grote stad werken en een huis in hun geboortedorp laten bouwen om na hun pensionering in te gaan wonen.]

Lagerbetaalden vallen bij huizenplan buiten de boot
21 september – De regeling voor kopers van een eerste huis heeft niet alleen veel haken en ogen, maar is ook unfair voor de lagerbetaalden en discrimineert kopers van tweedehands en opdrachtgevers van zelfgebouwde huizen, zeggen betrokkenen. De haken en ogen bestaan uit 11 voorwaarden waaraan voldaan moet worden, wil een koper recht hebben op een verlaging van zijn belastbaar inkomen met 10 procent van de waarde van het huis tot een maximum van 500.000 baht.

De Home Builders Association wil dat de regering opdrachtgevers van een zelfgebouwd huis tegemoet komt door de 7 procent BTW terug te geven, die de bouwers in rekening brengen. Volgens de vereniging hebben in opdracht gebouwde huizen hetzelfde multiplier effect op de economie als koopwoningen.
Een functionaris van Financiën wijst erop dat iemand tenminste 30.000 baht per maand moet verdienen wil hij van de regeling kunnen profiteren. Mensen die minder verdienen betalen geen inkomstenbelasting of hun inkomstenbelasting is nihil omdat ze investeren in zaken die de regering bevordert, zoals pensioenfondsen of levensverzekeringen.
De maximale aftrek van 10 procent is alleen bereikbaar voor belastingbetalers die tenminste 4 miljoen baht per jaar verdienen. En iemand moet tenminste 100.000 baht per maand verdienen om zich een huis van 5 miljoen baht te kunnen permitteren, de hoogste koopprijs die binnen de regeling valt.
Volgens de functionaris zou de regeling wel eens 27 miljard baht kunnen gaan kosten in plaats van 1,7 miljard baht die nu wordt begroot. Het ergste vindt hij dat de regeling niet voor tweedehands huizen geldt, maar alleen voor huizen die projectontwikkelaars voor de verkoop hebben gebouwd. ‘This goes against what the government keeps saying about wanting to help the majority of people, as this incentive is aimed at only a specific group.’
De regering zou er volgens hem beter aan doen de lagerbetaalden te helpen door de maximumprijs op 1 miljoen te stellen. In dat geval zijn 22.000 units beschikbaar en wanneer tweedehands huizen ook in aanmerking komen, 50.000.

Huizenplan: Democraten hekelen verhoging naar 5 miljoen
23 september – Dit komt neer op corruptie, zegt voormalig premier Abhisit over de regeringsbeslissing om ook huizen tussen 3 en 5 miljoen baht in de regeling voor kopers van een eerste huis onder te brengen. Volgens hem is dit besluit genomen om SC Asset, de vastgoedtak van het Shinawatra-imperium, tegemoet te komen omdat de huizenprijzen van SC Asset tussen de 2 en 5 miljoen baht liggen.

De Democraten claimen dat 1700 units van het bedrijf nu in aanmerking komen voor de regeling, wat het bedrijf 5,1 miljard baht oplevert bij verkoop, oftewel 80 procent van de totale omzet.
Maar Pheu Thai woordvoerder Prompong Nopparit zegt dat Abhisit abuis is: 10 procent is goedkoper dan 5 miljoen, 90 procent is duurder. En premier Yingluck zegt dat de condominiums die goedkoper dan 5 miljoen zijn, pas klaarkomen wanneer de regeling niet meer van kracht is.
Ze ontkent ten stelligste dat de regeling tot doel heeft SC Asset te bevoordelen. Volgens haar is het plafond naar 5 miljoen opgetrokken, omdat gebleken is dat de meeste mensen huizen kopen in de prijsklasse 3-5 miljoen baht. ‘We’re doing this for the people. We aren’t doing it for anyone in particular.’

Ook regeling eerste woning gaat op de helling
24 september – Dinsdag boog het kabinet zich over de regeling voor kopers van een eerste huis en nu al wordt de regeling wellicht herzien in reactie op de kritiek dat de voorwaarden alleen de welgestelden bevoordelen. Het ministerie van Financiën en de Belastingsdienst hebben de opdracht gekregen de regeling zo te herzien dat ook de laagst betaalden er gebruik van kunnen maken. Ook vindt overleg plaats met de Government Housing Bank.

Volgens de huidige regeling krijgen kopers de eerste vijf jaar na aankoop jaarlijks een belastingteruggave van 10 procent van de waarde van hun huis, mits het huis niet duurder is dan 5 miljoen baht. Eerder zou het maximum 3 miljoen baht bedragen. Maar omdat lagerbetaalden geen inkomstenbelasting betalen, kunnen ze niet van de regeling gebruik maken.
De verhoging van 3 naar 5 miljoen is gebaseerd op een berekening van de Kasikornbank dat de grondprijzen in urban areas met 20 procent zullen stijgen. Voormalig premier Abhisit heeft gesuggereerd dat de verhoging tot doel heeft om SC Asset, de vastgoedtak van het Shinawatra-imperium, tegemoet te komen omdat de huizenprijzen van SC Asset tussen de 2 en 5 miljoen baht liggen.
Maar Pheu Thai woordvoerder Prompong Nopparit zegt dat Abhisit abuis is: 10 procent is goedkoper dan 5 miljoen, 90 procent is duurder. En premier Yingluck zegt dat de condominiums die goedkoper dan 5 miljoen zijn, pas klaarkomen wanneer de regeling niet meer van kracht is.
Het ministerie van Financiën krijgt het overigens wel druk, want ook de regeling voor kopers van een eerste auto moet worden aangepast. Die is bekritiseerd vanwege de marktverstorende werking (sommige merken vallen buiten de boot), het feit dat geïmporteerde auto’s er niet voor in aanmerking komen, vanwege de kosten en de gevolgen voor het milieu.

Ombudsman duikt in huizenplan en Yingluck
27 september – Kopers van een eerste huis mogen 10 procent van de waarde gedurende 5 jaar aftrekken van hun belastbaar inkomen; vastgoedbedrijf SC Asset Corp, eigendom van de Shinawatra familie, verkoopt woningen; Yingluck Shinawatra was president van het bedrijf en is nu premier van Thailand. Zie hier de ingrediënten voor een onderzoek door de Ombudsman, waar de Democraten om gevraagd hebben. Want het riekt naar een belangenconflict. Als daarvan sprake is, zegt parlementslid Virat Kalayasiti (Democraten), moet de Ombudsman in samenwerking met de National Anti-Corruption Commission Yingluck uit haar functie laten ontheffen.

Voormalig premier en tegenwoordig oppositieleider Abhisit beschuldigde eerder de regering van bevoordeling van SC Asset door de maximumhuizenprijs waarvoor de regeling geldt op te trekken van 3 naar 5 miljoen baht. Het bedrijf zou 1700 units in die prijsklasse hebben. Yingluck zegt dat de condominiums die goedkoper dan 5 miljoen zijn, pas klaarkomen wanneer de regeling niet meer van kracht is.Volgens haar is het plafond naar 5 miljoen opgetrokken, omdat gebleken is dat de meeste mensen huizen kopen in de prijsklasse 3-5 miljoen baht.

Auto- & huizenplan mogelijk uitgebreid
27 september – De regelingen voor kopers van een eerste huis en auto worden mogelijk uitgebreid. Het kabinet overweegt de registratie en overdrachtleges voor huizenkopers te schrappen en de Government Housing Bank toestemming te verlenen voor het verlenen van hypotheken met een rentevrijstelling gedurende de eerste twee of drie jaar voor huizen die 1of 2 miljoen kosten. Dit hoeven geen nieuwbouwwonigen te zijn. Met deze maatregel wil de regering tegenmoet komen aan de kritiek dat de huidige regeling alleen bereikbaar is voor welgestelden.

Ook de regeling voor kopers van een eerste auto wordt uitgebreid, importauto’s komen er vermoedelijk ook voor in aanmerking. Volgens de directeur-generaal van de afdeling accijnzen van de Belastingdienst zou dat ook gelden voor auto’s met een grotere cilinderinhoud, maar minister Thirachai Phuvanatnaranubala (Financiën) zei eerder dat de maximale cilinderinhoud 1500cc blijft.

Kosten huizenplan rijzen de pan uit
28 september – De regeling voor kopers van een eerste huis is gisteren door het kabinet gewijzigd, waardoor die ook de laagstbetaalden ten goede zou komen. Maar de Housing Business Association bestrijdt dat. Van de wijziging profiteert alleen dezelfde groep kopers en dat zijn de midden- en hoge inkomens verdieners, zegt de vereniging.

In de oude regeling mochten kopers gedurende 5 jaar jaarlijks 10 procent van de waarde van het huis aftrekken van hun belastbaar inkomen. Na die 5 jaar gaat de belasting weer naar het oude niveau. In de nieuwe regeling trekken ze het totaal van 5 jaar af. [De krant schrijft niet of die aftrek alleen 5 jaar geldt of permanent is. Even voor de statistiek: 2,3 miljoen Thais betalen inkomstenbelasting.] Het tekort voor de overheid neemt daardoor toe van 1,7 miljard baht naar 12 miljard baht. De regeling spreekt ook niet meer van ‘tax deduction’ maar van ‘tax exemption’.
Volgens premier Yingluck biedt de verandering ‘a real benefit to first-time home buyers and this policy does not favour any particular group or property developers’. Die laatste opmerking heeft betrekking op kritiek van de Democraten toen de regering eerder besloot de maximumprijs van de in aanmerking komende woningen te verhogen van 3 naar 5 miljoen baht. Volgens oppositieleider Abhisit is dit gedaan om SC Asset, het vastgoedbedrijf van de Shinawatra-familie, te bevoordelen, omdat dit bedrijf voornamelijk woningen in die prijsklasse zou hebben.
De door het kabinet goedgekeurd wijziging behoeft nog wel het groene licht van de Raad van State. Die bekijkt of ze in strijd is met bestaande belastingwetten. Wanneer de Raad van State akkoord gaat, kan de geamendeerde regeling op 27 september van kracht worden.
Een andere regeling zou wel eens de minder-betaalden ten goede kunnen komen. Kopers van een huis tot maximaal 2 miljoen baht kunnen bij de Government Housing Bank een hypotheek afsluiten met een rentevrije periode van 3 jaar. De GHB neemt 25 procent van de kosten voor haar rekening, de overheid de rest. Vice-minister Wirun Techapaiboon (Financiën) zegt dat hij het kabinet gaat voorstellen de regeling ook voor kopers van bestaande huizen te laten gelden.

Drie jaar rentevrije hypotheek voor laagst betaalden
5 oktober – Mensen voor wie het Huizenplan van de regering geen voordeel biedt, kunnen bij de Government Housing Bank een hypotheek tot maximaal 1 miljoen baht afsluiten die de eerste 3 jaar rentevrij is. Met dit aanbod wordt tegemoet gekomen aan de kritiek op het Huizenplan, dat alleen de middeninkomens ervan profiteren. In dat plan krijgen de kopers van een eerste nieuwbouwhuis een belastingaftrek. Mensen die minder dan 150.000 baht per jaar verdienen, betalen echter geen belasting.

De rentevrije hypotheek is vooral interessant voor mensen in het land; in Bangkok worden nauwelijks huizen onder die prijs aangeboden. Ze geldt voor vrijstaande huizen en huizen waarop de bank beslag heeft gelegd. De GHB heeft momenteel zo’n 10.000 units in de verkoop. Aanvragen voor de hypotheek kunnen gedaan worden vanaf volgende week dinsdag tot 30 september 2012.
Om het hypotheekprogramma te helpen financieren, is het kabinet er gisteren mee akkoord gegaan om de winstafdracht van de bank aan de staat te verminderen. De regering subsidieert de kosten van 800 miljoen baht per jaar of 2,4 miljard baht gedurende de rentevrije periode.
Een van de projectontwikkelaars die van het programma zullen profiteren, is Pruksa Real Estate. Het bedrijf biedt voornamelijk huizen onder de 2 miljoen baht aan. De woningen worden in 2 maanden gebouwd omdat vooral gebruikt gemaakt wordt van geprefabriceerde onderdelen. Chief business officer Prasert Taedullayasatitim pleit ervoor het maximum van 1 miljoen te verhogen, zodat meer mensen van de regeling gebruik kunnen maken.
Een maatregel die nog niet het groene licht van het kabinet heeft gekregen, behelst het reduceren van de registratie en overdracht leges voor woningen die via het programma zijn gekocht.
Het Huizenplan van de regering geldt voor kopers van een huis tot maximaal 5 miljoen baht. Zij krijgen een belastingaftrek, die aanvankelijk zou bestaan uit een jaarlijkse belastingteruggave van 10 procent van de waarde van hun huis gedurende de eerste 5 jaar. In de nieuwe regeling wordt de inkomstenbelasting gereduceerd tot een bedrag gelijk aan 10 procent van de waarde van het huis, verspreid over 5 jaar. Maar de Raad van State moet nog wel akkoord gaan met die wijziging.
 [Volgens een eerder bericht zou de geamendeerde regeling met terugwerkende kracht op 27 september ingaan, maar daarover heb ik nog niets gelezen.]

Correctie en aanvullingen:
In de voorgaande twee berichten is de wijziging van de regeling niet goed formuleerd. Hierbij de correctie (Bron: Propery Focus, bijlage van Bangkok Post, 28 oktober 2011).

 Aanvankelijk zouden kopers van een eerste huis een aftrekpost mogen opvoeren van 10 procent van de waarde van het huis; in de nieuwe regeling wordt de 10 procent afgetrokken van de te betalen inkomstenbelasting in plaats van afgetrokken van het belastbaar inkomen.
Maar de meeste Thais betalen geen inkomstenbelasting, waardoor de maatregel niet veel Thais zal helpen en ook de regering weinig zal kosten. [Dat de kosten de pan zullen uitrijzen klopt dus niet volgens het artikel in Property Focus.] Bijvoorbeeld: een man met echtgenote en 2 kinderen, die 20.000 baht per maand verdient, betaalt dankzij diverse aftrekposten geen inkomstenbelasting (zie pagina Dossiers: belastingen).
De meeste mensen met een hoog inkomen, profiteren evenmin van de maatregel omdat ze al een huis bezitten.
De regeling loopt van 21 september 2011 tot 31 december 2012.
De GHB-hypotheek geldt voor huizen tot 1 miljoen baht en niet 2 miljoen baht. De meeste huizen in Bangkok zijn echter duurder en de zogeheten resalehuizen (in het bericht ‘Drie jaar rentevrije hypotheek voor laagst betaalden’ omschreven als huizen waarop de GHB beslag heeft gelegd) zijn niet erg in trek.

Kort nieuws 26 juli
– Topeconomen hebben weinig waardering voor het rijsthypotheeksysteem, dat de regering Yingluck van stal heeft gehaald. Het levert geen bijdrage aan verkleining van de inkomenskloof en leidt tot aanzienlijke kosten die een forse aanslag doen op ‘s lands financiën.

De overheid moet stoppen met haar marktinterventies, vinden ze, alsmede met verhoging van het minimumloon, belastingvoordelen voor kopers van een eerste huis en auto en schuldsanering.
Het rijsthypotheeksysteem, waarin de regering 15.000 baht voor een ton witte rijst en 20.000 baht voor een ton Hom Mali (jasmijnrijst) betaalt, heeft volgens Niphon Poapongsakorn, president van het Thailand Development Research Institute, geleid tot een gigantische voorraad van 18 miljoen ton, waar de overheid maar moeilijk vanaf komt, omdat de marktprijs circa 40 procent lager ligt.
De huidige marktprijs van gemalen rijst bedraagt US$600 per ton, waardoor het onmogelijk is de Thaise rijst te verkopen voor de prijs van US$800, die de regering voor de paddy heeft betaald. Bovendien profiteert slechts 1 miljoen van de 3,8 miljoen rijstboeren van de hoge garantieprijs; de overige boeren produceren alleen voor eigen consumptie.
‘Small-scale farmers have not benefited from the paddy pledging programme. Some of them have come to realise they’ve been misled, thinking they would be eligible for the programme’, aldus Niphon.
De verhoging van het minimumdagloon naar 300 baht (althans in 7 provincies; in de overige provincies gaat het pas volgend jaar naar 300 baht) heeft volgens hoogleraar Panupong Nitiprapa, deken van de faculteit Economie van de Thammasat universiteit, geen zoden aan de dijk gezet omdat de lonen exclusief inflatie de laatste twintig jaar zijn gedaald.
Supavud Saicheua, directeur van Phatra Securities, noemt de hoop van de regering dat verlaging van de bedrijfsbelasting de pijn van verhoging van het minimumloon kan verzachten, naïef omdat kleine bedrijven te weinig winst maken om daarvan te kunnen profiteren.
[Volgens dit bericht bedraagt de marktprijs US$600 per ton; een eerder bericht houdt het op $450 tot $500. De omvang van de voorraad komt ook niet overeen met eerdere berichten. Kan Bangkok Post weer eens niet rekenen?]

Kort nieuws 11 augustus
– Het aantal boeren en mensen met een laag inkomen dat een beroep doet op het schuldmoratorium  programma van de regering blijft onder de verwachtingen. De regering schatte dat 3,16 miljoen personen een aanvraag zouden doen. Op 6 augustus waren dat er 2,23 miljoen voor een bedrag van 259 miljard baht. Deelnemers die voor het programma in aanmerking komen, hoeven 3 jaar niet af te lossen in welke periode ze 3 procent minder rente betalen. Een verklaring voor de mindere belangstelling zou het feit kunnen zijn dat mensen bang zijn op de zwarte lijst van het National Credit Bureau te komen.

Ook het programma voor kopers van een eerste huis trekt minder belangstellenden dan gedacht. Tot nu toe zijn hypotheken met een totale waarde van 5 miljard baht goedgekeurd, terwijl het kabinet er 20 miljard voor heeft uitgetrokken.  De president van de Government Housing Bank denkt dat dit komt omdat slechts een gering aantal huizen beschikbaar is, dat aan de criteria van het programma voldoet.

Woensdag 7 november
– Het huizenplan van de regering wordt met zes maanden verlengd omdat nog slechts 8.701 aanvragen van in totaal 5,3 miljard baht zijn goedgekeurd, terwijl de target 20 miljard baht is. Kopers van een eerste huis hebben via deze regeling recht op een rentevrije hypotheek gedurende de eerste 3 jaar. Aanvragers hebben ook geklaagd dat veel woningprojecten niet op tijd klaar zijn om in aanmerking te komen voor de regeling. De Government Housing Bank die de hypotheken verstrekt, denkt dat aan het eind van de verlenging de target wel wordt gehaald.

Woensdag 19 december
– Het autoplan van de regering zit het huizenplan in de weg. Vooral de verkoop van ‘lower-end’ stadswoningen en vrijstaande huizen heeft last van het autoplan waarbij kopers van een eerste auto de betaalde belasting terugkrijgen. Geld om dan ook nog eens een woning te kopen, ontbreekt in veel gevallen.
Het gaat om stadswoningen die 1 tot 2 miljoen baht kosten en vrijstaande huizen van 2,5 miljoen baht. Die vereisen een maandelijkse betaling die ongeveer even hoog is als bij de aankoop van een auto. De Tararom Group verwacht dat het 3 tot 5 jaar duurt voordat de balans is hersteld.  

  • Geen Trackbacks
  • Reacties (0)
  1. Nog geen reacties